Калуга, четверг, 14 октября
Главная Поиск по сайту Карта сайта Служебная почта
Корпорация Русская недвижимость
земельные участки от 990 тыс.руб.
Старгород
Олимпийская Деревня
Грачевка Village
Аналитика
О технопарках
Выгодное предложение:
Телефоны:
в Москве:
(495) 220-88-28
(495) 960-39-30
в Калуге:
(4842) 75-10-22
в Обнинске:
(48439) 9-64-65
Главная / Аренда / Аналитика

Аналитика



Характеристика рынка аренды жилья в городе Обнинске (июнь/июль 2008 г.)

     За период с 01 июня до 28 июля 2008 года были рассмотрены все предложения аренды жилья в городе Обнинске. В качестве источников информации рассматривались как печатные издания города, так и Интернет-ресурсы: www.informetr.ru, www.realty-obninsk.ru, www.doska.obninsk.ru, газета «Время сделки» и другие. Методом мониторинга и сортировки данных, был составлен перечень из 52 объявлений по предложению аренды, не являющихся повторными, на основе которых и произведен анализ ценообразования на обнинском рынке аренды жилья.

     Из всего перечня превалирует предложение аренды квартир – более 90%. Стоимость аренды жилья в многоквартирном сегменте Обнинска варьируется от 8 до 65 тысяч рублей в месяц, без учета коммунальных платежей. Средняя стоимость – 19627,7 рублей в месяц плюс коммунальные платежи. Условно предложения аренды квартир в Обнинске можно сегментировать по параметру цены на три группы:

  • до 10 000 рублей/месяц.
  • от 10000 до 20 000 рублей/месяц.
  • от 20000 рублей/месяц.

     Первую группу представляют однокомнатные квартиры в старых районах города, зачастую без ремонта или с примитивным ремонтом, отсутствием мебели или частичной меблировкой. Основными минусами подобного жилья являются: маленький метраж жилой площади, неудобные планировки квартир, материал застройки дома (панель), а также удаленность от центра района расположения дома, неблагоприятная обстановка двора и подъездов, наличие соседей низшей социальной прослойки (алкоголики и / или наркоманы). Кроме того, в указанную стоимость не входят коммунальные платежи. Количество предложений в данной категории, которую можно назвать «эконом», самое минимальное – 15% от всего числа предложений квартир.

     Вторую группу представляют преимущественно однокомнатные квартиры с косметическим ремонтом и минимальным набором мебели, а также двухкомнатные квартиры, расположенные в старых панельных домах («хрущевках») близ вокзала или рядом с общежитиями. Условия проживания здесь не на много лучше, чем в квартирах первой группы. Отличительными характеристиками являются: улучшенная планировка при все той же экономии квадратных метров, косметический ремонт, частичная меблировка, наличие городского телефона, минимальный набор бытовой техники, типа пылесос, стиральная машина, газовая плита. Минусами (кроме цены) здесь являются расположение квартир – опять старые районы с неблагоприятной криминальной обстановкой, с застройкой 60-70гг прошлого века (изношенная инженерная инфраструктура, частое отключение воды, проблемы с отоплением), а также отсутствием близлежащих автостоянок. Количество предложений аренды квартир этой категории («средний класс») составило 49% от числа всех предложений аренды квартир.

     Третью группу, так называемый «элитный» класс, составляют в основном предложения аренды 2-, 3- и 4-комнатных квартир, расположенных в элитных районах города, построенных в 2000-2008гг.: 32 квартал, 32А квартал, 38 квартал, 39 квартал, 51 квартал, 51А квартал, 52 квартал. В стоимость аренды данного сегмента входит не только улучшенная планировка квартир, полная меблировка и наличие всей необходимой бытовой техники, но и цветы с ковровыми дорожками в подъездах, малоэтажность застройки (четырех и шестиэтажные дома с двухуровневыми квартирами), большой метраж квартир и нестандартность планировочных решений, наличие парковочного места под автомобиль квартиросъемщика. Количество подобных предложений составляет 36% от числа всех рассмотренных предложений аренды квартир.

     Чуть менее 10% рассмотренных предложений аренды приходится на коттеджи и таунхаусы, которые также можно отнести к категории «премиум». Следует отметить, что развитие рынка аренды коттеджей и таунхаусов началось совершенно недавно в связи с приходом в город таких предприятий, как Ruukki, Sumsung, Kraftway, Хемофарм, а также развитием промзон и технопарков, основными резидентами которых являются отечественные и зарубежные инвесторы.

     Исходя из мониторинга предложений и цен аренды в этом сегменте недвижимости, можно сделать вывод, что данный тип жилья пользуется популярностью и пока находится в дефиците. Так, уровень цен здесь варьируется от 20 до 120 тысяч рублей в месяц, причем в своем большинстве коммунальные платежи не включены в стоимость аренды. Средняя стоимость аренды составляет 40237,5 рублей в месяц без учета коммунальных платежей.

     За что платит квартиросъемщик подобного жилья? Как правило, за отдельный дом, с отсутствием или минимумом любопытных соседей, комфорт городской жизни в уютном спальном районе города или пригороде. Комфорт выражается в наличие подъездных путей к дому, в 15-20 минутной удаленности от центра города, наличии парковочного места или гаража под свой автомобиль, евроремонте и присутствии в доме минимального набора бытовой техники (газовая плита, стиральная машина, телевизор, пылесос, телефон) ну и, естественно, всех инженерных коммуникаций (газ, вода, электричество, отопление). Наличие в сдаваемом в аренду доме или таунхаусе телекоммуникаций (Интернет, спутниковое ТВ), а также охраны позволяет повышать цену аренды еще на 5-15 тысяч рублей.

     Рассматривая объявления агентств недвижимости о съеме в аренду коттеджей или таунхаусов можно отметить, что все запросы (всего 5) находятся в ценовом диапазоне от 30 до 60 тысяч рублей в месяц, преимущественно с включением коммунальных платежей.

     В заключение можно отметить, что на рынке аренды жилой недвижимости Обнинска наибольшую долю занимают предложения аренды жилья среднего класса. Несмотря на ограниченное количество предложений в сегменте «премиум» и невысокую ликвидность, следует отметить растущий спрос на аренду жилья данной категории, обусловленный притоком белых воротничков, в т.ч. иностранцев, в новые крупные предприятия Обнинска с иностранным капиталом и технопарк «Ворсино». Данный факт подтверждается и тем, что некоторые агентства недвижимости начали размещать объявления о съеме в долгосрочную аренду коттеджей и таунхаусов, расположенных в малонаселенных районах или в пригородной зоне Обнинска.




Характеристика рынка аренды жилья в городе Калуге (декабрь 2009 г.)

За период с 20 декабря до 28 декабря 2009 года были рассмотрены все предложения аренды жилья в городе Калуге. В качестве источников информации рассматривались как печатные издания города, так и Интернет-ресурсы: www.kalugahouse.ru, www.realtykaluga.ru, газета «Все для вас» (http://vdv40.ru) и другие. Методом мониторинга и сортировки данных, был составлен перечень из 70 объявлений по предложению аренды, не являющихся повторными, на основе которых и произведен анализ ценообразования на калужском рынке аренды жилья.

Сегментация рынка

Из всего перечня превалирует предложение аренды квартир – порядка 85%: панельные дома – 29,7%, «хрущевки» - 26,8%, «сталинки» - 12,3% и кирпичные дома – 15,4%. Преимущественно, это 1- или 2-комнатные квартиры средней или небольшой площади. Предложения аренды индивидуальных и сблокированных домов (таунхаусов) различной категории составляет примерно 15% от всех рассмотренных предложений.

Исходя из проведенного мониторинга предложения аренды можно констатировать, что главными факторами в ценообразовании сдаваемого жилья является не только тип дома, но и его расположение: центр (Кирова, пл. Победы, сквер Мира), удаленный от центра район (Черемушки, Московская площадь, Центральный парк), спальный район (Малинники, Чичерина, «Маяковка», «Лампочка») и окраина города (Северный, Аненнки, Калуга-2).

Стоимость аренды жилья в многоквартирном сегменте Калуги варьируется от 8 до 40 тысяч рублей в месяц, в зависимости от типа дома, количества комнат, состояния ремонта и включения коммунальных платежей. Средняя стоимость – 12-15 тысяч рублей в месяц плюс коммунальные платежи. Условно предложения аренды квартир в Калуге можно сегментировать по параметру цены на три группы:

  • до 12 000 рублей/месяц,
  • от 12 000 до 17 000 рублей/месяц,
  • от 20000 рублей/месяц.

Первую группу представляют комнаты, однокомнатные квартиры и частные дома без удобств так называемого «эконом» класса, зачастую без ремонта или с примитивным ремонтом, отсутствием мебели или частичной меблировкой. Основными минусами подобного жилья являются: маленький метраж жилой площади, неудобные планировки квартир, материал застройки (деревянный дом, панель или «хрущевка"), а также удаленность от центра города, древний срок застройки, наличие соседей низшей социальной прослойки. Кроме того, в указанную стоимость зачастую не входят коммунальные платежи. Основной состав арендаторов подобного жилья – студенты, молодые семьи, съехавшие от родителей и гости города из Калужской области и стран СНГ. Данная группа жилья занимает порядка рынка –47%.

Вторую группу составляет так называемый «средний класс»: 1- и 2-комнатные квартиры с ремонтом и минимальным набором мебели или бытовой техники. Отличительными характеристиками являются: улучшенная планировка при экономии квадратных метров, косметический ремонт, частичная меблировка, наличие городского телефона, минимальный набор бытовой техники, типа пылесос, стиральная машина, телевизор. Минусами (кроме цены) здесь являются расположение квартир – удаленные от центра или спальные районы, с застройкой 60-70гг прошлого века (изношенная инженерная инфраструктура, частое отключение воды, проблемы с отоплением, наличие газовых колонок и АГВ), а также отсутствием близлежащих автостоянок. Основными арендаторами данного сегмента жилья являются молодые семьи, съехавшие от родителей, и также гости города (студенты, граждане СНГ и переселенцы). Сегмент жилья «среднего класса» занимает порядка 42% рынка.

Третью группу, так называемый «элитный» класс, составляют в основном предложения аренды 2-, 3- и 4-комнатных квартир, расположенных в кирпичных домах современной застройки: удаленные от центра или спальные районы и окраина города. Сюда же можно включить единичные предложения аренды коттеджей и таунхаусов, расположенных как в центральных районах города, так и на окраинах. В стоимость аренды данного сегмента входит не только улучшенная планировка и евроремонт квартир, полная меблировка и наличие всей необходимой бытовой техники, но и цветы с ковровыми дорожками в подъездах, малоэтажность застройки, большой метраж квартир и нестандартность планировочных решений, наличие парковочного места под автомобиль квартиросъемщика. На текущий период предложение аренды жилья элитной категории в Калуге в центре города насчитывает порядка 10-15 объявлений от частников и агентств недвижимости. Преимущественно, это 2-х комнатные квартиры в новых кирпичных домах, оснащенные мебелью, бытовой техникой, спутниковым телевидением, Интернетом и телефонией – около 11% от всего объема предложений аренды жилья. Характерно, что арендодатель данной группы жилья сам формирует потенциального клиента – человек с высоким уровнем дохода, привыкший к комфорту, занимающий руководящую должность. Как правило, ориентирование строится на работников крупных предприятий города, в том числе с иностранным участием.

Таблица 1. Среднемесячная стоимость аренды элитного
жилья, включая коммунальные услуги (рублей).

Характеристики / классификация1-комн. Квартира в кирпичном доме2-комн. Квартира в кирпичном доме2-комнатная квартира в «сталинке»2-комн. Квартира в панельном доме или «хрущевке»Коттедж или таунхаус
Евроремонт+++++
Бытовая техника+++++
Мебель+++++
Телефония, Интернет+++++
Улучшенная планировка--+++
Центральные коммуникации++-++
Наличие парковки++-++
Новый дом++--+
Центр города---+-
Цена20 00025 00030 00018 00035 000

В заключение можно отметить, что на рынке аренды жилой недвижимости Калуги в основном представлены предложения эконом и среднего класса, рассчитанные на студентов, иногородних жителей из стран СНГ и районов калужской области. Несмотря на ограниченное количество предложений в сегменте «премиум» и невысокую ликвидность, следует отметить растущий спрос на аренду жилья данной категории, обусловленный притоком белых воротничков, в т.ч. иностранцев, в новые крупные предприятия Калуги (завод «Volkswagen», «Вольво», «Рено», «Пежо Ситроен», «Мицубиси» и др.) и технопарки «Грабцево», «Ворсино», «Калуга-Юг». Данный факт подтверждается и тем, что некоторые агентства недвижимости начали размещать объявления о съеме в долгосрочную аренду элитных квартир и коттеджей в центре города.

Гостиничный рынок города

В качестве альтернативы съемного жилья для иностранных специалистов можно было бы рассматривать гостиницы и отели города Калуги. Но малый объем данного рынка (порядка десяти гостиниц и отелей) формирует достаточно высокие цены на аренду номера, несмотря на невысокий уровень гостиничного сервиса (максимум 3 звезды).

Таблица 2. Характеристика гостиниц Калуги.

гостиницаУровеньКол-во номеровРасположение (район)Стандарт Руб./суткиПолулюкс Руб./суткиЛюкс Руб./суткиАпартаменты Руб./сутки
Алые парусаМини-отель38Старый центр1500---
ГеоргиевскаяГостиница12Удаленный от центра2400-3500-
КваньГостиница **75Пригород42004800--
ОкаГостиница **179Центр190030005500-
Баден-БаденГостиница ***4Центр250031203640-
ПриокскаяГостиница ***33Центр333054607180-
ИнтерМашОтельВедомственная гостиница ***20Спальный район-28104060-
Калуга XXI векОтель ***220Центр479071809000-
ПрибрежнаяГостиница ***11Удаленный от центра2000300040005000

Исходя из данных таблицы, среднемесячная стоимость аренды стандартного номера составит 84825 рублей, полулюкса – 125874 рублей, а люкса, который наиболее приближен к европейскому уровню жилья – 158057 рублей.

Учитывая, что все гостиницы рассчитаны на гостей города, приезжающих на не непродолжительное время с целью туризма или в небольшую командировку, номера практически во всех гостиницах не оборудованы кухней, отсутствуют парковочные места, в стоимость аренды не заложено питание. Потому рассматривать на долгосрочной основе гостиницы и отели в качестве жилья для сотрудников даже иностранных предприятий экономически невыгодно.



1 На ул. Парижской Коммуны (район Парка Циолковского – центр) в 2008 году функционировал доходный дом, но, по словам эксперта, в связи с кризисом и неудачной ценовой политикой, сегодня квартиры в этом доме продаются. Как доходный дом, проект больше не функционирует.




Анализ общей ситуации на рынке загородной недвижимости

Анализ спроса и предложения в исследуемом сегменте рынка недвижимости

Свободного и развитого рынка аренды загородной недвижимости в регионе нет - в классическом понимании рынка, где спрос и предложения адекватны друг другу. Рынок аренды загородной недвижимости в настоящее время однобокий – это рынок спроса, причём точечного (или индивидуального) спроса со стороны относительно небольшого числа состоятельных людей.

Вопросы строительства или приобретения достаточно дорогого дома (в основном в качестве второго дома для своей семьи) состоятельные люди решают самостоятельно. Как правило, места для таких домов выбираются в существующих пригородных поселениях (сёлах, деревнях), уже имеющих необходимую инфраструктуру (подъездные пути с твёрдым покрытием, газ, электроэнергию). Гораздо сложнее с арендой такого жилья.

Массовый спрос на аренду готового жилья при существующих социально-экономических условиях в регионе возможен, прежде всего, на проекты эконом-класса.

Объектов эконом-класса в регионе практически нет. Причина проста. Как показывают расчеты, экономически обоснованным в сегменте эконом-класса является строительство не менее ста коттеджей. Только в этом случае инженерное обеспечение и коммунальное обслуживание окупится даже при учете "экономичных" цен на объекты.

Строительные компании, работающие на пригородном рынке, не располагает достаточными финансовыми ресурсами для масштабного строительства. А низкий инвестиционный потенциал вместе с высокой стоимостью банковского кредита не позволяет пока формировать масштабные проекты.

Массовый спрос и тем более массовое предложение на рынке загородной недвижимости ещё необходимо формировать, причём дифференцированно по сегментам клиентов. Поэтому, настоящий проект будет акцентирован на премиум сегмент.

Платежеспособный потенциальный спрос среди населения севера Калужской области на аренду пригородного жилья в непосредственной близости от мест работы составляет более 1 000 домов. В это число входят только те, кто пока еще не готов приобрести жильё за счёт собственных и заёмных средств.

С учётом новых рабочих мест в технопарках севера области, дополнительная потребность может составить не менее 10 000 индивидуальных домов.

Подавляющее большинство (90%) из приезжающих на новую работу в нашу область людей (опрошено более 500 человек) предпочитают приобретение дома в посёлках.

Потребительские предпочтения

В результате опроса, проводимого специалистами Ипотечного центра ООО «СберСтройИнвест», вырисовывается портрет основных клиентов и их вполне определённые потребительские предпочтения.

Средний возраст 32 года, соответственно их можно отнести к категории молодых семей. В связи с этим наиболее востребованными являются одно- и двухкомнатные квартиры обычной планировки, т.к. улучшенная планировка предполагает большее количество квадратных метров и соответственно увеличение продажной цены.

Как альтернативу одно- и двухкомнатным квартирам, заемщики с большим интересом рассматривают возможность строительства индивидуального жилого дома общей площадью 50-60 кв.м.

Спрос заемщиков на аренду жилых помещений в процентном соотношении выглядит следующим образом:

  • Элитные индивидуальные жилые дома и квартиры – 10%.
  • Двух-, трех- и многокомнатные квартиры улучшенной планировки– 20%.
  • Трехкомнатные и многокомнатные квартиры обычной планировки – 20%.
  • Одно-, двухкомнатные квартиры обычной планировки – 50%.

Спрос на индивидуальные жилые дома сильно ограничен низким количеством предложений об их аренде.





Корпорация Русская Недвижимость © 2003 - 2010
Rambler's Top100