Интервью с Игорем Горских в Интерфакс-Недвижимость

Игорь Горских: "Мы находимся в состоянии постоянного эксперимента"

Гендиректор корпорации "Русская недвижимость" рассказал о частном строительстве арендного жилья в РФ

igorskih

Москва. 11 августа. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Сегодня, когда принята вся законодательная и нормативная база для создания арендного жилья в России, государство в лице Минстроя озабочено поиском успешных моделей, реализованных на практике. В частности, в Калуге возведен проект на 1400 единиц жилья разных форматов, где нет привязки к определенному предприятию, нуждающемуся в жилье для сотрудников, а спрос и цены регулируются только рынком. О том, как построить доходный дом и сделать этот бизнес успешным, не прибегая к государственной поддержке, в интервью "Интерфаксу" рассказал гендиректор девелоперской корпорации "Русская недвижимость", реализовавшей проект, Игорь Горских.

Игорь Иванович, во время визита главы Минстроя в Калугу на ваш объект чиновники и журналисты увидели действующую модель доходного дома. Расскажите, как вы пришли к этому формату.

На рынке жилищного строительства я уже 8 лет, а до этого более 15 лет был банкиром и решал совершенно другую задачу - как выдать кредит, а потом его вернуть. Много общаясь с клиентами, которые постоянно меня "пытали" покупать или продавать доллары, или какой банк надежнее, я понял, что задача сохранить свои накопления россиянину - очень сложная.

Сегодня в России финансовая ситуация такова, что для простого человека, работающего даже на высокооплачиваемой работе, абсолютно надежных вариантов обеспечить себя на пенсии просто нет. И если человек не умеет профессионально обращаться с финансами, то, скорее всего, все рано или поздно потеряет. Таких историй миллион. Например, на сегодняшний день сворачивается история негосударственных пенсионных фондов, потому что государство не в состоянии обеспечить сохранность этих активов.

Да, на прошлой неделе ЦБ аннулировал лицензии еще двух пенсионных фондов из группы банкира Анатолия Мотылева.

Да, 24 июля Банк России отозвал лицензию у "Российского кредита". Они там пять банков "уронили" и пять фондов с общими пенсионными накоплениями в 50 млрд рублей (отрицательный капитал этих организаций составил не менее 50 млрд руб.) А фонды - это такой инструмент, где деньги не видны. Когда рушится банк, вкладчики теряют деньги уже сегодня, а когда рушится пенсионный фонд, люди об этом узнают только 10-20 лет спустя. Это значит, что уже сегодня тысячи россиян потеряли свои негосударственные пенсии, но пока еще этого не заметили. Поэтому негосударственная пенсионная система в сегодняшнем виде либо умирает, либо она должна быть принципиально перестроена.

Если соединить наш опыт с действующей пенсионной системой, тогда возможно сохранение и умножение пенсионных накоплений.

Например, пенсионные фонды, которые будут инвестировать исключительно в жилые объекты, которые будут сдаваться в аренду. Вот представьте, на 50 млрд рублей пенсфондов банка "Российский кредит" мы бы построили примерно 25 тысяч квартир. Что с ними может случиться? Ну, хорошо, допустим с частью квартир мы не угадаем, и они будут приносить меньшую доходность, если не в том месте будут построены. Но потерянными эти капиталы не станут. Жилье всегда стоит реальные деньги, автоматически индексируется на инфляцию. Арендные поступления - это доход над инфляцией.

Тут самое главное угадать правильное место, чтобы квартиры сдавались в аренду равномерно и в случае чего могли быть проданы - то есть должна быть ликвидность. И как это сделать, мы совершенно четко понимаем.

И как же определить такое место?

У нас есть интернет-портал, в который попадает абсолютно вся статистика по рынку аренды в регионе, который нас интересует. Соответственно, когда мы планировали нашу экспансию в другие субъекты, мы провели анализ и выявили на сегодня как минимум 30 городов, где эта модель будет успешно работать. Принцип такой - в городе действующая арендная ставка должна быть выше 400 рублей за квадратный метр, а себестоимость строительства не выше 40 тыс. рублей. Соответственно, если действующая рыночная ставка аренды жилья выше 400 рублей за квадратный метр, то, соответственно, бизнес "склеивается", и я могу инвесторам обещать минимум 8-9% годовых над инфляцией. Мы видим, сколько и какие квартиры, по какой цене сдаются. Оценка текущего рынка порталом сделана хорошо.

Рынок аренды преимущественно серый. В интернете много "фейковых" квартир. Как вы получаете чистую статистику?

Никак иначе, кроме как просеивать интернет и выявлять предложения. Тут что-то новое придумать сложно. В наш портал в течение двух часов попадает любое размещенное в интернете объявление. Сначала происходит компьютерная обработка, где программа пытается понять, кто сдает квартиру: собственник или риэлтор. Нам важно понять базу собственников, поскольку 90% сделок идут через посредников. У нас есть база собственников квартир с точностью до 98%. Мы эти квартиры отслеживаем, фиксируем сумму сделки и наблюдаем, как ведет себя рынок. Мы видим, что последние 6 месяцев существует четкая тенденция снижения цены. Сегодня рынок уже просел на 20%. Мы это четко видим, и когда приходим в регион, где есть снижение этой ставки, значит планировать там проект преждевременно.

В то же время вы отмечаете, что цена зависит от места размещения вашего проекта. Участок тоже влияет?

Да, есть основные факторы. Например, в 10-15 минутной транспортной доступности должно быть много рабочих мест. Важно, чтобы регион был активный с точки зрения развития промышленности и инвестиций. У нас в списке все подмосковные города. Тула, например, хороший регион, но там арендная ставка - 200 рублей. С такой ставкой мы инвестору не обеспечим доходность 8% годовых. Мы дадим 4%, а в этом случае должна быть какая-то господдержка. Но, тем не менее, есть 30 городов, в которых можно построить по 1000 квартир в каждом. В первую очередь нужно идти туда, где рыночные условия уже созданы. Есть маленькие города с развитой инфраструктурой. В Новом Обнинске, например, в первой очереди проекта "Молодежный" из 1150 квартир мы продали 750 в рынок, остальные - инвесторам для целей аренды. Продажи - это всегда узкое место в любом проекте. Продается всегда меньше, чем хотелось бы.

Другие застройщики могут пойти по этому пути?

Да, могут. Но пока у нас нет конкурентов, кроме людей, которые на открытом рынке покупают квартиры и на открытом же рынке пытаются сдать. Застройщикам же может быть будет проще скинуть 5% на квартиры и продать, чем заморачиваться. А нам как раз интересно заморачиваться, потому что нам это интересно, мы находимся в состоянии постоянного эксперимента для того, чтобы искать проекты для тиражирования. Если получим поддержку от Минстроя, то все будет гораздо легче.

Тем более что в Минстрое уже создана база типовых проектов.

Да, у нас уже есть типовые проекты домов с квартирами, домов с апартаментами. Сейчас мы спроектировали многоквартирную высотку, поскольку не везде можно расположить малоэтажный многоквартирный дом. Экономика башни на 20% хуже малоэтажного дома. Если здесь, в Калуге, себестоимость строительства у нас составляет 30-35 тыс. рублей, то на башне это будет сразу 42 тыс. рублей. Никуда не денешься. Сейчас мы два таких дома построим в Калужской области и опять же на практике поймем результат. Пока ты не покажешь, как это сделано на практике, ты никому ничего не докажешь.

А как эти дома обеспечиваются инфраструктурой?

Мы разместили в нашем проекте многофункциональный центр "Мои документы", где можно оформить прописку, сменить паспорт и т.д. Детсад, спортивные площадки и парк. Есть прачечная, кафе, сауна и многое другое.

Сколько по времени вы реализовывали этот проект от концепции до сдачи в аренду квартир?

Дело в том, что в начале концепции не было, и ее мы делали все пять лет. Если вы заметили, то все дома у нас немного разные. Только на уровне 10-го дома у нас появились варианты, которые хочется тиражировать.

Сколько составляют инвестиции в строительство вашего дома и какова его доходность?

Инвестиции в строительство одного дома - 120 млн рублей. Сам же он генерирует 1 млн рублей в месяц с 64 квартир.

Министру вы докладывали еще об одном вашем проекте. Расскажите о нем.

Это поселок пенсионеров. Я увидел подобный проект совершенно случайно много лет назад в США. Нас привезли в поселок, где было 7 тысяч домовладений. И это действующая экономическая модель. Суть ее заключается в том, что люди активную свою жизнь живут в мегаполисах, в больших домах. К примеру, в США, это в среднем 500 кв. м стоимостью $4 млн. На пенсии, как правило, когда дети разъехались, такой большой дом человеку не нужен. Он продает его и покупает себе похожий дом в поселке пенсионеров, но он там стоит уже $400 тыс. Такие поселки строятся вдалеке от рабочих мест, ведь людям, живущим там, не нужны заводы, фабрики, школы. Логика заключается в том, что ты уходишь из более дорогого места в более дешевое. Этой девелоперской идее 50 лет. Коллеги из США 50 лет назад создали потребность в жилье там, где нет работы. В таких поселениях живут 7% пенсионеров США. Нечто подобное мы планируем реализовать и у нас в Калужской области. Общая стоимость проекта может составить порядка 2 млрд рублей. Там очень хорошая девелоперская модель, по такой схеме уже построено несколько гостиниц. Задача девелопера лишь не ошибиться в месте, если он это сделает - успех гарантирован.

 

http://realty.interfax.ru/