Корпорация Русская недвижимость
Служебная почта
Карта сайта
Поиск по сайту
Главная
Калуга, пятница, 25 октября
Главная / Новости / Статьи / Доходному жилью в Калуге быть?

Доходному жилью в Калуге быть?

За период с 20 декабря до 28 декабря 2009 года сотрудниками корпорации «Русская недвижимость» были рассмотрены все предложения аренды жилья в городе Калуге. В качестве источников информации рассматривались как печатные издания города, так и Интернет-ресурсы: www.kalugahouse.ru, www.realtykaluga.ru, газета «Все для вас» - vdv40.ru и другие. Методом мониторинга и сортировки данных, был составлен перечень из 70 объявлений по предложению аренды, не являющихся повторными, на основе которых и произведен анализ ценообразования на калужском рынке аренды жилья.

Из всего перечня превалирует предложение аренды квартир – порядка 85%: панельные дома – 29,7%, «хрущевки» - 26,8%, «сталинки» - 12,3% и кирпичные дома – 15,4%. Преимущественно, это 1- или 2-комнатные квартиры средней или небольшой площади. Предложения аренды индивидуальных и сблокированных домов (таунхаусов) различной категории составляет примерно 15% от всех рассмотренных предложений.

Исходя из проведенного мониторинга предложения аренды можно констатировать, что главными факторами в ценообразовании сдаваемого жилья является не только тип дома, но и его расположение: центр (Кирова, пл. Победы, сквер Мира), удаленный от центра район (Черемушки, Московская площадь, Центральный парк), спальный район (Малинники, Чичерина, «Маяковка», «Лампочка») и окраина города (Северный, Аненнки, Калуга-2).

Стоимость аренды жилья в многоквартирном сегменте Калуги варьируется от 8 до 40 тысяч рублей в месяц, в зависимости от типа дома, количества комнат, состояния ремонта и включения коммунальных платежей. Средняя стоимость – 12-15 тысяч рублей в месяц плюс коммунальные платежи. Условно предложения аренды квартир в Калуге можно сегментировать по параметру цены на три группы:

  • до 12 000 рублей/месяц,
  • от 12 000 до 17 000 рублей/месяц,
  • от 20000 рублей/месяц.

Первую группу представляют комнаты, однокомнатные квартиры и частные дома без удобств так называемого «эконом» класса, зачастую без ремонта или с примитивным ремонтом, отсутствием мебели или частичной меблировкой. Основными минусами подобного жилья являются: маленький метраж жилой площади, неудобные планировки квартир, материал застройки (деревянный дом, панель или «хрущевка»), а также удаленность от центра города, древний срок застройки, наличие соседей низшей социальной прослойки. Кроме того, в указанную стоимость зачастую не входят коммунальные платежи. Основной состав арендаторов подобного жилья – студенты, молодые семьи, съехавшие от родителей и гости города из Калужской области и стран СНГ. Данная группа жилья занимает порядка рынка –47%

Вторую группу составляет так называемый «средний класс»: 1- и 2-комнатные квартиры с ремонтом и минимальным набором мебели или бытовой техники. Отличительными характеристиками являются: улучшенная планировка при экономии квадратных метров, косметический ремонт, частичная меблировка, наличие городского телефона, минимальный набор бытовой техники, типа пылесос, стиральная машина, телевизор. Минусами (кроме цены) здесь являются расположение квартир – удаленные от центра или спальные районы, с застройкой 60-70гг прошлого века (изношенная инженерная инфраструктура, частое отключение воды, проблемы с отоплением, наличие газовых колонок и АГВ), а также отсутствием близлежащих автостоянок. Основными арендаторами данного сегмента жилья являются молодые семьи, съехавшие от родителей, и также гости города (студенты, граждане СНГ и переселенцы). Сегмент жилья «среднего класса» занимает порядка 42% рынка.

Третью группу, так называемый «элитный» класс, составляют в основном предложения аренды 2-, 3- и 4-комнатных квартир, расположенных в кирпичных домах современной застройки: удаленные от центра или спальные районы и окраина города. Сюда же можно включить единичные предложения аренды коттеджей и таунхаусов, расположенных как в центральных районах города, так и на окраинах. В стоимость аренды данного сегмента входит не только улучшенная планировка и евроремонт квартир, полная меблировка и наличие всей необходимой бытовой техники, но и цветы с ковровыми дорожками в подъездах, малоэтажность застройки, большой метраж квартир и нестандартность планировочных решений, наличие парковочного места под автомобиль квартиросъемщика. На текущий период предложение аренды жилья элитной категории в Калуге в центре города насчитывает порядка 10-15 объявлений от частников и агентств недвижимости. Преимущественно, это 2-х комнатные квартиры в новых кирпичных домах, оснащенные мебелью, бытовой техникой, спутниковым телевидением, Интернетом и телефонией – около 11% от всего объема предложений аренды жилья. Характерно, что арендодатель данной группы жилья сам формирует потенциального клиента – человек с высоким уровнем дохода, привыкший к комфорту, занимающий руководящую должность. Как правило, ориентирование строится на работников крупных предприятий города, в том числе с иностранным участием.

Таблица 1. Среднемесячная стоимость аренды элитного
жилья, включая коммунальные услуги (рублей).

Характеристики / классификация1-комн. Квартира в кирпичном доме2-комн. Квартира в кирпичном доме2-комнатная квартира в «сталинке»2-комн. Квартира в панельном доме или «хрущевке»Коттедж или таунхаус
Евроремонт+++++
Бытовая техника+++++
Мебель+++++
Телефония, Интернет+++++
Улучшенная планировка--+++
Центральные коммуникации++-++
Наличие парковки++-++
Новый дом++--+
Центр города---+-
Цена20 00025 00030 00018 00035 000

В заключение можно отметить, что на рынке аренды жилой недвижимости Калуги в основном представлены предложения эконом и среднего класса, рассчитанные на студентов, иногородних жителей из стран СНГ и районов калужской области. Несмотря на ограниченное количество предложений в сегменте «премиум» и невысокую ликвидность, следует отметить растущий спрос на аренду жилья данной категории, обусловленный притоком белых воротничков, в т.ч. иностранцев, в новые крупные предприятия Калуги (завод «Volkswagen», «Вольво», «Рено», «Пежо Ситроен», «Мицубиси» и др.) и технопарки «Грабцево», «Ворсино», «Калуга-Юг». Данный факт подтверждается и тем, что некоторые агентства недвижимости начали размещать объявления о съеме в долгосрочную аренду элитных квартир и коттеджей в центре города.

В качестве альтернативы съемного жилья для иностранных специалистов можно было бы рассматривать гостиницы и отели города Калуги. Но малый объем данного рынка (порядка десяти гостиниц и отелей) формирует достаточно высокие цены на аренду номера, несмотря на невысокий уровень гостиничного сервиса (максимум 3 звезды).

Таблица 2. Характеристика гостиниц Калуги.

гостиницаУровеньКол-во номеровРасположение (район)Стандарт Руб./суткиПолулюкс Руб./суткиЛюкс Руб./суткиАпартаменты Руб./сутки
Алые парусаМини-отель38Старый центр1500---
ГеоргиевскаяГостиница12Удаленный от центра2400-3500-
КваньГостиница **75Пригород42004800--
ОкаГостиница **179Центр190030005500-
Баден-БаденГостиница ***4Центр250031203640-
ПриокскаяГостиница ***33Центр333054607180-
ИнтерМашОтельВедомственная гостиница ***20Спальный район-28104060-
Калуга XXI векОтель ***220Центр479071809000-
ПрибрежнаяГостиница ***11Удаленный от центра2000300040005000

Исходя из данных таблицы, среднемесячная стоимость аренды стандартного номера составит 84825 рублей, полулюкса – 125874 рублей, а люкса, который наиболее приближен к европейскому уровню жилья – 158057 рублей.

Учитывая, что все гостиницы рассчитаны на гостей города, приезжающих на не непродолжительное время с целью туризма или в небольшую командировку, номера практически во всех гостиницах не оборудованы кухней, отсутствуют парковочные места, в стоимость аренды не заложено питание. Потому рассматривать на долгосрочной основе гостиницы и отели в качестве жилья для сотрудников даже иностранных предприятий экономически невыгодно.

На основании проведенных экспертных интервью с крупными агентствами недвижимости города Калуги («Ваш дом», «Родной край», «Калужская служба недвижимости», «Мир недвижимости», «Домашний очаг»), сегмент доходного жилья на рынке аренды можно считать довольно перспективным и востребованным.

По оценкам опрошенных экспертов, порядка 20-40% от всего объема обращений по аренде жилья приходится на командировочных, которые, в свою очередь делятся на две основные группы:

  • русский ИТР
  • топ-менеджмент российских и иностранных компаний.

Причем, вторая группа составляет 1/4 от общего объема спроса аренды и 75% от числа командировочных с превалированием иностранцев (немцы, французы). В среднем, в месяц агентства недвижимости заключают с руководителями и иностранцами от 5 до 15 контрактов аренды, длительностью от 3 месяцев до 1 года: французы – на 3 месяца, немцы – полгода-год.

Основными требованиями, предъявляемыми командировочными арендаторами к сдаваемому жилью, являются:

  • Отдельные квартиры, с отдельными спальными местами и кухней
  • Количество комнат: от 2 до 5
  • Евроремонт, улучшенные планировки
  • Наличие минимума бытовой техники: холодильник, стиральная машина-автомат, телевизор, микроволновка, посудомоечная машина
  • Новые кирпичные дома

В российских компаниях, принято оплачивать жилье, выдавая командировочные; и ИТР, желая сэкономить, готовы жить по 7 человек в 2- или 3-комнатной квартире, а руководители снимают 1- или 2-комнатные квартиры бизнес класса (европейского уровня). При этом, отмечают эксперты, отечественный ИТР рассматривает жилье в ценовом диапазоне от 9 до 15 тысяч рублей в месяц, а руководители – от 15 до 30 тысяч рублей в месяц, в зависимости от уровня комфортности.

Иностранные компании оплачивают жилье своих сотрудников из бюджета предприятия, и тем остается только приехать, заселиться и жить. При этом жилье как для топ-менеджмента, так и для специалистов в иностранных компаниях по уровню удобства отличается не принципиально – должно быть все необходимое для комфортного проживания. Стоимость аренды подобного жилья иностранцы оценивают в 30-35 тысяч рублей в месяц.

В связи с массовым притоком иностранцев в город, четверть калужан со средней зарплатой 12-15 тысяч рублей разглядели сдачу своего жилья в качестве основной статьи доходов. Учитывая, что в Калуге нет жилья в сегменте «доходный дом»1, аналогом выступают 2-, 3-, 4- и 5-комнатные квартиры частных лиц, сдаваемые за высокую плату. Тем не менее, говорить о том, что конкуренция высокая достаточно сложно, т.к. жилищный фонд большей части Калуги никак нельзя охарактеризовать по европейскому стандарту.

На сегодняшний день рынок аренды жилья для иностранцев формируют немцы (завод Фольксваген), которые предпочитают только 2-, 3-, 4-комнатные квартиры в новых кирпичных домах с улучшенной планировкой. При этом, главными акцентами при выборе жилья являются:

1. Общая площадь 2-комнатной квартиры 70 - 75 кв.м, 3-комнатной – от 100 кв.м.. По словам эксперта, квартиры меньшей площади не укладываются в рамки их представления о жилье. А наличие меблировки, полного комплекта бытовой техники, евроремонта, просторной кухни, индивидуальной парковки – это как само собой полагающиеся к жилью. Другие варианты просто не рассматриваются.
2. Материал дома – кирпич и только кирпич (или облицовка кирпичом). Как пояснил эксперт, немцы считают, что в России очень холодно, и только кирпичные дома способны выдержать такие морозы. Например, в монолитные дома они ни за что не заселятся.
3. Индивидуальное отопление (поквартирное), другие варианты даже не рассматриваются.
4. Обособленность и уединенность. Приветствуется отдельный вход, звукоизоляция и пр. Данный фактор, по словам эксперта, очень важен для немецкого менталитета.

По поиску и аренде жилья Фольксваген сотрудничает примерно с десятью агентствами. В среднем, в течение 2009 года на каждое агентство пришлось порядка 5-7 сделок аренды в месяц, т.е. около 50-70 квартир. Как пояснил эксперт, посчитать конкретное среднее количество сделок в месяц невозможно, потому что они зависят от работы самого завода: «…бывают периоды, когда сделок нет вообще, а бывает, когда их очень много…». К тому же Фольксваген начал строить жилье для своих сотрудников в одном из районов Калуги.

В целом, все эксперты утверждают, что сегмент «доходного жилья» очень востребован на сегодняшний день, и прогнозируют как минимум ежемесячную 70%-ю наполняемость 100-квартирного доходного дома, если, конечно, жилье будет соответствовать критериям иностранцев.



1 На ул. Парижской Коммуны (район Парка Циолковского – центр) в 2008 году функционировал доходный дом, но, по словам эксперта, в связи с кризисом и неудачной ценовой политикой, сегодня квартиры в этом доме продаются. Как доходный дом, проект больше не функционирует.






Также в этом разделе:

Готовые дома:
Готовые дома
Земельные участки:
Земельные участки
Проекты домов:
Проекты домов
Отдел продаж:
в Обнинске: (48439) 9-07-42
Моб.: (909) 250-00-49

Отдел снабжения:
(902) 8890553
Корпорация Русская Недвижимость © 2003 - 2013
Rambler's Top100